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Rent to Buy e Affitto con riscatto per le aziende


Il contratto rent to buy, in cosa consiste questa nuova forma di negozio giuridico che consente di effettuare una locazione preparatoria all’acquisto dell’immobile.



Affitto con riscatto

L’Affitto con riscatto è una particolare formula di acquisto che potrebbe rivelarsi una valida soluzione per portare a termine una compra-vendita. Si tratta di una vecchia forma contrattuale pensata per le fasce di reddito meno abbienti per incentivare la vendita di immobili prima casa.

L’Affitto con riscatto consente infatti di riscattare i canoni di locazione versati durante un certo periodo di tempo (equiparabile a quelli di ammortamento di un mutuo), dopo il quale la proprietà viene trasferita all’affittuario. In pratica, il venditore finanzia l’acquirente concedendogli di pagare a rate l’immobile


Rent to Buy

1. Che cosa è il rent to buy
Il rent to buy o affitto con riscatto è uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d’affitto che poi si potrà trasformare in una compravendita. Quest’ultima non è infatti obbligatoria, ma costituisce solamente un’opzione legata alla locazione. In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10).
Per accedere a questa possibilità c’è però un prezzo da pagare: la quota versata mensilmente sarà infatti superiore a un normale canone di locazione; una parte costituisce l’affitto, l’altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

2. Un esempio pratico
Le condizioni dei singoli contratti  possono prevedere proporzioni diverse tra canone e “acconto-prezzo” e casistiche particolari.
Volendo fare un esempio arbitrario, si potrebbe ipotizzare che per un capannone del costo di 150mila euro le parti concordino un corrispettivo mensile di 1.000 euro; a fronte di un canone di locazione di mercato di, poniamo, circa 700. Una parte di questo corrispettivo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. I restanti 500 euro vanno invece come pagamento della casa. Se l’opzione di acquisto viene stabilita dopo 5 anni, quindi, 30mila euro (500 euro x 12 mesi x 5 anni) saranno stati già pagati e se ne dovranno corrispondere altri 120mila (naturalmente anche finanziabili con un mutuo).

3. Nessun obbligo di acquisto
La prima cosa a cui stare attenti se si è interessati al rent to buy è verificare che non sia previsto un obbligo di acquisto. Non sono illegali formule di questo tipo, ma non è quello che si intende correntemente con affitto con riscatto.
Oltre a questo, occorre fare attenzione nel valutare bene il punto di equilibrio tra quanto “affitto” e quanto “prezzo” si va a pagare. Ovviamente più è alto l’affitto più è tutelato il venditore, ma allo stesso tempo l’operazione è meno conveniente per chi compra. Questo infatti potrebbe stipulare un normale contratto di locazione e accantonare la quota che dovrebbe dare in acconto-prezzo, per poi utilizzarla a distanza di qualche anno per la compravendita di qualsiasi immobile, senza nessun impegno preliminare. Se non si esercita l’opzione d’acquisto si rischia infatti di perdere la quota data come acconto sul prezzo.

4. ll rent to buy conviene se il mutuo non si trova o non basta
Il rent to buy è un’opportunità di acquisto alternativa alle forme tradizionali, che un giusto equilibrio tra affitto e acconto prezzo può rendere allettante.  Ad esempio chi non ha un capitale iniziale per l’acquisto da affiancare al mutuo, può accumularlo proprio grazie al meccanismo del rent to buy.

5. Cosa succede se una delle due parti non rispetta l’accordo
Nell’accordo deve essere previsto cosa succede in caso di inadempimento. In caso di inadempimento del conduttore (affittuario-acquirente), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se il contratto non prevede diversamente, di acquisire per intero i canoni versati. Nel caso invece sia il proprietario a rendersi inadempiente, il conduttore ha diritto almeno alla restituzione della parte dei canoni imputata a prezzo, più gli interessi legali.
Secondo quanto stabilito dallo Sblocca Italia, il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale. Le parti sono però libere di fissare l’asticella più in alto, così come possono decidere la durata, la quota di canone imputabile al prezzo, diritti di recesso, clausole penali, la cedibilità del contratto, eccetera.



 

La formula del Rent to Buy – diversamente dall’affitto con riscatto – non va quindi a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma aiuta il potenziale acquirente ad ottenere i requisiti per rientrare nei parametri che oggi vengono chiesti dalle Banche prima di concedere un mutuo. Le motivazioni per cui utilizzare questa formula possono essere ad esempio

  • situazione di momentanea scarsa liquidità
  • rating bancario non ottimo, ma previsione di miglioramento
  • altri investimenti effettuati nel periodo, che andranno a scadere nell’arco di qualche anno

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